MISSION JURIDICO FONCIÈRE
Travail conjoint avec un Cabinet d’avocat
PROBLÉMATIQUE
- Quartier dense construit dans les années 80 composé de différents types d’habitat, de services et d’équipements
- Structure juridique complexe composée d’une AFU, de 6 ASL, 8 volumétries et 8 copropriétés
- Présence d’un chauffage urbain primaire et de sous-stations
- Règlement de copropriété unique pour chaque copropriété
CONSÉQUENCES
- Difficultés de gestion et de prise de décision
- Règlements de copropriété inadaptés
- Charges importantes
- Tensions sociales et dégradation du quartier
OBJECTIFS
- Maîtrise de la structure foncière et juridique du quartier
- Meilleur investissement des copropriétaires
- Formaliser et clarifier la situation juridique et foncière du réseau de chauffage
PROPOSITIONS
- Process de simplification de la structure juridique notamment par la suppression de certains organes de gestion
- Individualisation des règlements de copropriété
- Analyse de la propriété du chauffage, des sous-stations, des réseaux et de son fonctionnement
- Établissement de plans apportant un support graphique aux différentes structures juridiques
MOYENS MIS EN ŒUVRE
- Transfert de compétences d’un organe de gestion à un autre
- Rédaction des nouveaux règlements de copropriété
- Modification des états descriptifs de division en copropriété
- Rédaction du statut du réseau de chauffage et mise en place de servitudes nécessaires
- Établissement de plans de division de copropriété, de servitudes, de périmètre de l’organe de gestion, du réseau de chauffage…
Cabinet Brachet - Géomètres Experts à Paris & Lyon - Foncier
PROBLÉMATIQUE
• Situer les lots de la copropriété sans ambiguïté.
• Modificatif de copropriété et annexion de partie commune (réserve).
RELEVÉ ET PLANS
• Visite de l’immeuble et de ses parties communes.
• Acquisition 3d.
• Établissement des plans 2d du lot de référence et du lot à créer.
RECHERCHE ET ANALYSE HYPOTHÉCAIRES
• Commande de l’état hypothécaire.
• Analyse du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
RÉDACTION DU MODIFICATIF DE COPROPRIÉTÉ
• Situation de l’immeuble.
• Détermination des tantièmes de copropriété et des quotes-parts de charges.
• Établissement de deux plans représentant l’état initial et l’état futur.
Cabinet Brachet - Géomètres Experts à Paris & Lyon - Modificatif de copropriété
PRÉSENTATION DE L’ENTRETIEN
Entretien avec Denis Brachet, Géomètre-Expert à Paris et Lyon, Expert près la Cour d’Appel de Paris et vice-président de la Chambre Nationale des Experts en Copropriété (CNEC).
• Les critères de répartition des tantièmes de propriété sont définis par la loi du 10 juillet 1965. Comment sont-ils appréhendés par le géomètre lors de l’élaboration de l’état descriptif de division ?
• La démarche du géomètre est-elle identique lors de la détermination des tantièmes de charges ?
• Pouvez-vous nous expliquer la différence entre la valeur relative qui découle de la loi de 1965 et la valeur vénale d’un lot ?
ARTICLE COMPLET
Article complet à lire dans le n°632 des Informations Rapides de la Copropriété.
Cabinet Brachet - Géomètres Experts à Paris & Lyon -Copropriété et valeur vénale
PROBLÉMATIQUE
Répondre à une problématique de mise en oeuvre d’une surélévation dans le cadre d’une copropriété, tant sur le plan technique que juridique.
RELEVÉS 3D ET PLANS DE L’IMMEUBLE
Acquisition 3d complète du site et établissement des plans 2d :
• Plan topographique et des réseaux.
• Nivellement d’îlot pour détermination du gabarit enveloppe.
• Plans des intérieurs.
• Plans des façades.
• Plans des héberges.
• Plans des coupes
COPROPRIÉTÉ
Accompagnement, conseil et mise en oeuvre du modificatif de copropriété :
• Analyse du règlement de copropriété et de l’état descriptif en division.
• Etude de l’impact du projet de surélévation sur les quotes-parts de propriété et sur les charges.
• Détermination des nouvelles quotes-parts de charges communes, spéciales et d’équipements.
• Etablissement de plans et de tableaux récapitulatifs.
ESTIMATION IMMOBILIÈRE
Rédaction d’un rapport de valorisation du droit à construire :
• Etude de la détermination d’un droit de construire et d’un droit d’affouillement.
• Etude des éléments constitutifs de la valeur vénale.
• Recherche de référence de transaction sur le secteur.
• Recherche et consultation des permis de construire.
• Détermination et valorisation de la soulte.
Cabinet Brachet - Géomètres Experts à Paris & Lyon - Surélévation et copropriété
PROBLÉMATIQUE
• Situer les lots de la copropriété sans ambiguïté.
• Situer les annexions sur parties communes et proposer des solutions.
• Analyser les grilles des charges pour vérifier leur conformité avec la Loi du 10 juillet 1965 et proposer de nouvelles répartitions.
RELEVÉS ET PLANS DE L’IMMEUBLE
• 2 bâtiments séparés par une cour avec accès par passage sous porche sur sous-sol complet.
• Prise de rendez-vous par lien internet envoyé à tous les copropriétaires, validé par appel téléphonique.
• Relevé classique par un technicien équipé d’un laser mètre.
RECHERCHES FONCIÈRES
• Consultation de la fiche hypothécaire.
• Commande de l’état descriptif de division et de ses modificatifs avec consultation chez le notaire pour prendre connaissance des plans annexés.
• Consultation des PV d’assemblée générale.
ANALYSE DES PLANS ET RÉDACTION D’UN RAPPORT
• Positionnement et définition des lots existants sur nos plans.
• Mise en évidence des problèmes et rédaction d’un tableau récapitulatif avec chaque solution envisagée.
• Étude de la validité des critères de répartition retenus dans les grilles de charges portées au règlement de copropriété par la vérification :
– Du respect des trois critères obligatoires de consistance, situation et superficie.
– D’une éventuelle prise en compte d’une pondération comme par exemple un coefficient de commercialité.
• Proposition de nouvelles grilles de charges si nécessaire.